ВЛИЯНИЕ ФАКТОРА ВРЕМЕНИ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, И ВЛИЯНИЕ ФАКТОРА ЦИКЛИЧНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА КОЭФФИЦИЕНТ ТОРГА, ПРИ ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.
Андрей Гусельников, Вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» A.Guselnikov@olimp.net.ua
Аннотация: в статье ставится задача рассмотреть процессы, происходящие на рынке недвижимости Украины за период 2001-2018 год. Используя метод математической статистики, автор предлагает алгоритм расчёта коэффициента на торг, при продаже объекта недвижимости по рыночной цене.
Ключевые слова: цикличность рынка недвижимости, анализ рынка жилой недвижимости, факторы, влияющие на коэффициент торга при продаже объекта недвижимости.
Информационная база исследования: программно аналитический комплекс «OLIMP–NEWS» Свидетельство о регистрации авторского права №1409, дата регистрации 26.09.2013 г. Автор: Андрей Гусельников. https://olimp.net.ua/o-nas/baza-dannyh-olimp-news
Современный покупатель, осведомлённый о тенденциях, происходящих на рынке недвижимости, при принятии решения о приобретении недвижимости, выбирает среди однотипных объектов одного класса и технического состояния, и одного ценового диапазона, тот объект, где присутствует уступка в цене (торг), на покупаемый объект недвижимости.
Рассчитать данную величину сложно, как правило, на уступку в цене (торг) при продаже объекта недвижимости влияют субъективные факторы поведения продавца недвижимости по отношению к покупателю. Но существует рациональное объяснение дефиниции торг, или коэффициент на торг, выраженный в абсолютных или относительных величинах, как правило, в процентах от общей стоимости объекта недвижимости при продаже. Одним из основных факторов, влияющих на величину уступки в цене (торг), при продаже объекта недвижимости является фактор времени, за которое продаётся объект недвижимости. Так же на торг влияет фактор, состояния (цикличности) рынка недвижимости. В зависимости от того в какой фазе и стадии находится рынок недвижимости, уступка в цене (торг) может находиться в диапазоне, от 0,30% до 29% от общей цены продаваемого объекта недвижимости.
Русский учёный экономист Николай Дмитриевич Кондратьев в 1922 году, в своей работе описал периодические циклы подъемов и спадов мировой экономики, известные как Циклы Кондратьева. Рынок недвижимости тоже имеет свою цикличность. Краткий экскурс в историю развития рынка жилой недвижимости Украины на примере города Киева. Статистические данные о стоимости кв.м. жилой недвижимости класс (социальное жильё), предоставлены ИАЦ «Олимп-Консалтинг собранные с помощью программно аналитического комплекса «OLIMP-NEWS».
За современную историю Украины, рынок недвижимости прошёл два полных цикла.
ПЕРВЫЙ ПОЛНЫЙ ЦИКЛ 1992 ГОД – 2000 ГОД (9 ЛЕТ)
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости (социальное жильё):
1992 – 1994 год – Фаза восстановления рынка недвижимости 189 $ кв. м.;
1995 – 1998 год – Фаза роста рынка недвижимости 370 $ кв. м.;
1999 – 2000 год – Фаза снижения рынка недвижимости 282 $ кв. м.
ВТОРОЙ ПОЛНЫЙ ЦИКЛ 2001 ГОД – 2018 ГОД (18 ЛЕТ)
2001 год – Фаза восстановления рынка недвижимости 399 $ кв. м.;
2002 – 2007 год – Фаза роста рынка недвижимости 3139 $ кв. м.;
2008 -2018 год – Фаза снижения рынка недвижимости 975 $ кв. м.
Для изучения как влияет, фактор времени продажи объекта жилой недвижимости, и фактор цикличности рынка недвижимости? На коэффициент торга при продаже объекта жилой недвижимости, проведём исследование рынка жилой недвижимости в городе Киеве.
Цель исследования. Исследование состояния рынка жилой недвижимости за 2001 – 2018 год.
Объект исследования. Рынок жилой недвижимости город Киев, класс недвижимости (социальное жильё).
Предмет исследования. Определение долгосрочных процессов (трендов) происходящих на рынке жилой недвижимости, и определение поправочного коэффициента на торг от общей стоимости объекта недвижимости, при продаже объекта.
Методы исследования. Методика исследования – это комплекс теоретических и эмпирических методов:
-метод математической статистики;
-метод дедукции;
-метод классификации;
-метод ранжирования;
-метод экстраполяции.
Алгоритм проведения исследования
Программа с помощью (tag) – идентификатора для категоризации или описания поиска данных, по ключевым словам, формирует выборки (генеральную совокупность исследуемых элементов), за период шесть месяцев. Фиксирует стоимость объектов недвижимости, занося статистические данные в пространственно параметрическую модель рынка жилой недвижимости. Если отслеживаемые программным аналитическим комплексом объявления объектов недвижимости со стоимостью за объект, перестают публиковаться в СМИ. Программа предполагает, что – эти объекты недвижимости продались с той последней ценой за объект, которую зафиксировал программно аналитический комплекс.
Информационная база исследования. Программно аналитический комплекс «OLIMP-NEWS».
Исследование проводится по трём группам однотипных объектов недвижимости находящихся в одном районе (Деснянский район города Киева), одного класса (социальное жильё), одинакового технического состояния (квартиры с ремонтом), в одной ценовой категории:
-первая группа однокомнатные квартиры;
-вторая группа двух комнатные квартиры;
-третья группа трёх комнатные квартиры.
Используя среднее арифметические данные о стоимости объектов недвижимости, выставленных для продажи на вторичном рынке жилой недвижимости в городе Киеве, рисуем график второго полного цикла рынка жилой недвижимости города Киева.
Рассмотрим, практический пример как под влиянием фактора времени продажи объекта недвижимости, и фактора цикличности рынка недвижимости, изменяется коэффициент на торг, при продаже объекта жилой недвижимости.
Полную версию статьи можно