Поправочный коэффициент на торг от общей стоимости объекта жилой недвижимости город Киев, период исследования 2001-2018 год

   ВЛИЯНИЕ ФАКТОРА ВРЕМЕНИ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, И ВЛИЯНИЕ ФАКТОРА ЦИКЛИЧНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА КОЭФФИЦИЕНТ ТОРГА, ПРИ ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

Андрей Гусельников, Вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» A.Guselnikov@olimp.net.ua

Аннотация: в статье ставится задача рассмотреть процессы, происходящие  на рынке недвижимости Украины за период 2001-2018 год. Используя метод математической статистики, автор  предлагает алгоритм расчёта коэффициента на торг, при продаже объекта недвижимости по рыночной цене.

Ключевые слова: цикличность рынка недвижимости, анализ рынка жилой недвижимости,  факторы, влияющие на коэффициент торга при продаже объекта недвижимости.

Информационная база исследования:  программно аналитический комплекс «OLIMPNEWS» Свидетельство о регистрации авторского права №1409,  дата регистрации 26.09.2013 г.  Автор: Андрей Гусельников. https://olimp.net.ua/o-nas/baza-dannyh-olimp-news

Современный покупатель, осведомлённый о тенденциях, происходящих на рынке недвижимости, при принятии решения о приобретении недвижимости, выбирает среди  однотипных объектов  одного класса и технического состояния, и одного ценового диапазона, тот объект, где присутствует уступка в цене (торг), на покупаемый объект недвижимости.

Рассчитать  данную величину  сложно, как правило, на уступку в цене (торг) при продаже объекта недвижимости  влияют субъективные факторы поведения продавца недвижимости по отношению к покупателю. Но существует рациональное объяснение дефиниции  торг,  или коэффициент  на торг, выраженный в абсолютных или относительных величинах, как правило,  в процентах от общей стоимости объекта недвижимости при продаже. Одним из основных факторов, влияющих на величину уступки в цене (торг),  при продаже объекта недвижимости является фактор времени, за которое продаётся объект недвижимости. Так же на торг влияет фактор, состояния (цикличности) рынка недвижимости.  В зависимости от того в какой  фазе и стадии находится рынок недвижимости, уступка в цене (торг) может находиться в диапазоне, от 0,30% до 29% от общей цены продаваемого объекта недвижимости.

Русский  учёный экономист Николай Дмитриевич Кондратьев в 1922 году, в своей работе описал периодические циклы подъемов и спадов  мировой экономики, известные как Циклы Кондратьева. Рынок недвижимости тоже имеет свою цикличность. Краткий экскурс в историю развития рынка жилой недвижимости Украины на примере города Киева. Статистические данные о стоимости кв.м. жилой недвижимости класс (социальное жильё), предоставлены ИАЦ «Олимп-Консалтинг собранные с помощью программно аналитического комплекса «OLIMP-NEWS».

За современную историю Украины, рынок недвижимости прошёл два полных цикла.

ПЕРВЫЙ ПОЛНЫЙ ЦИКЛ 1992 ГОД – 2000 ГОД (9 ЛЕТ)

Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости (социальное жильё):

1992 — 1994 год — Фаза восстановления рынка недвижимости  189 $ кв. м.;

1995 — 1998 год — Фаза роста рынка недвижимости  370 $ кв. м.;

1999 — 2000 год — Фаза снижения рынка недвижимости  282 $ кв. м.

ВТОРОЙ ПОЛНЫЙ ЦИКЛ 2001 ГОД – 2018 ГОД (18 ЛЕТ)

2001 год — Фаза восстановления рынка недвижимости 399 $ кв. м.;

2002 — 2007 год — Фаза роста рынка недвижимости 3139 $ кв. м.;

2008 -2018 год – Фаза снижения рынка недвижимости 975 $ кв. м.

Для изучения как влияет, фактор времени продажи объекта жилой недвижимости, и фактор цикличности рынка недвижимости? На коэффициент торга при продаже объекта жилой недвижимости, проведём исследование рынка жилой недвижимости в городе Киеве.

Цель исследования. Исследование состояния рынка жилой недвижимости за 2001 – 2018 год.

Объект исследования.   Рынок жилой недвижимости город Киев, класс недвижимости (социальное жильё).

Предмет исследования. Определение долгосрочных процессов (трендов) происходящих на рынке жилой недвижимости, и определение поправочного коэффициента на торг от общей стоимости объекта недвижимости, при продаже объекта.

Методы  исследования. Методика исследования — это комплекс теоретических и эмпирических методов:

-метод математической статистики;

-метод дедукции;

-метод классификации;

-метод ранжирования;

-метод экстраполяции.

Алгоритм проведения исследования

Программа с помощью (tag) — идентификатора для категоризации или описания поиска данных, по ключевым словам, формирует выборки (генеральную совокупность исследуемых элементов), за период шесть месяцев. Фиксирует стоимость объектов недвижимости, занося статистические данные в пространственно параметрическую модель рынка жилой недвижимости. Если отслеживаемые программным аналитическим комплексом объявления объектов недвижимости со стоимостью за объект, перестают публиковаться в СМИ. Программа предполагает, что – эти объекты недвижимости продались с той последней ценой  за объект, которую зафиксировал программно аналитический комплекс.

Информационная база исследования.  Программно аналитический комплекс «OLIMP-NEWS».

Исследование проводится по трём группам однотипных объектов недвижимости находящихся в одном районе (Деснянский район города Киева), одного класса  (социальное жильё), одинакового технического состояния (квартиры с ремонтом), в одной ценовой категории:

-первая группа однокомнатные квартиры;

-вторая группа двух комнатные квартиры;

-третья группа трёх комнатные квартиры.

Используя среднее арифметические данные о стоимости объектов недвижимости, выставленных для продажи  на вторичном рынке жилой недвижимости в городе Киеве, рисуем график второго полного цикла рынка жилой недвижимости города Киева.

Рассмотрим,  практический пример как под влиянием фактора времени продажи объекта недвижимости, и фактора цикличности рынка недвижимости, изменяется коэффициент на торг, при продаже объекта жилой недвижимости.

Полную версию статьи можно 

Скачать в формате PDF